El nuevo decreto de necesidad y urgencia (DNU) se fundamenta en que “se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación”.  Repasemos entonces lo práctico.

1. ¿A quiénes beneficia la medida de emergencia en alquileres?

Los beneficiarios del decreto son básicamente los que alquilan para vivienda, monotributters y las Pymes, veamos:

1.Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural

2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES)

2. Congela precio de alquileres

Se deberá pagar el mismo precio que para el alquiler de marzo hasta el 30 de septiembre del año en curso. Si se pactó en forma anual, es lo mismo, la norma aclara que regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato).

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes. Es decir expensas, cable, etc. siguen igual.

3. Excepción, locador vulnerable

Quedan excluidos del DNU los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. ¿Cómo? No se sabe. Tema de prueba.

4. Se prorrogan contratos

El DNU prorroga hasta el día 30 de septiembre del corriente año la vigencia de los contratos de locación  cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria o sus continuadores. Es decir, no vale para aquellos que ya hayan devuelto el inmueble.

También se prorroga hasta esa fecha todo contrato de locación que venza antes del 30 de septiembre de este año. Es decir, todo se patea hasta septiembre.

Si el inmueble ya se devolvió, lógicamente la norma no se aplica. ¿Y qué pasa con el que ya firmó un nuevo contrato de alquiler porque se le venció? Hay que negociar con el nuevo, porque se desvirtúa la causa si el anterior continúa…

5. Contratos vencidos también se prorrogan

El DNU aclara que la referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. Esta norma dice:

Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo.

El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible dice el DNU.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. La fianza sigue…

6. La fianza sigue

El DNU dice que no resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación que termina la fianza, ver abajo.

Tampoco valen ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es decir, fiador seguirá obligado, garante del contrato.  El artículo 1225 dice (lo tacho porque es más claro, no vale…)

Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

7. Al final habrá que pagar la cuenta, pero en cuotas

La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este.

Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo. Es decir, se puede alivianar a favor de quien alquila, no empeorar.

8. No más desalojos

La deuda sigue. Será ejecutable, algún día. Pero mientras tanto, al locatario que no pague no podrán desalojarlo. En efecto, el decreto dice así:

“Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.”

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

9. Se bancariza el pago del alquiler

La parte locadora, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

10. Arrendamiento y aparcería rural no alcanzados

Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

11. Mediación obligatoria

Se suspende por el plazo un año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la mediación obligatoria para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.  La norma decía…

En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

12. Orden público

La norma es de orden público, es decir, prevalece por sobre lo que pacten las partes del contrato de alquiler. Podrían pactar algo más favorable para el inquilino eso sí.

Fuente: Derecho en Zapatillas.